Faut-il investir dans une résidence de tourisme ?

Date de parution : 14/02/2022

Les investisseurs qui décident de parier sur les investissements immobiliers locatifs neufs ont le choix entre plusieurs projets ; l’un d’eux est la résidence de tourisme. L’investissement locatif en résidence de tourisme est aujourd’hui, plus qu’hier une idée à envisager. En effet, la France conserve son attractivité touristique, mais pas seulement…

La résidence de tourisme ne doit pas être confondue à la résidence meublée de tourisme. Les résidences meublées de tourismes sont des biens neufs ou anciens, acquis et équipés pour être proposés en location courte durée, réservées à l’usage exclusif du locataire, ne comportant ni accueil ou hall de réception ni services ou équipements communs.

A la mer, en montagne, en ville ou à la campagne, l’investissement locatif en résidence de tourisme cible une clientèle de plus en plus importante. 3,6 milliards d’euros c’est le chiffre d’affaires des résidences de tourisme en 2021. Mais pour être sûr de faire un investissement rentable, l’investisseur doit être attentif à plusieurs paramètres.

Qu’est-ce qu’une résidence de tourisme ? 

La résidence de tourisme est régie par le code du tourisme qui la définit comme : « un établissement commercial d’hébergement, faisant l’objet d’une exploitation permanente ou saisonnière. »

De manière générale, les résidences de tourisme sont situées dans des zones à fort potentiel touristique. Elles font partie par exemple de grands programmes immobiliers gérés par des enseignes connues telles que Belambra, Pierre & Vacances, Village nature, etc.

Les résidences de tourisme sont donc des biens loués meublés à des occupants qui n’y élisent pas domicile. Les résidents trouvent dans la résidence de tourisme, tous les équipements et commodités nécessaires à la vie quotidienne (salle de bain individuelle, cuisine, linge de lit, serviettes de bain, etc.). Ils bénéficient par ailleurs de services semblables à ceux proposés dans les hôtels. En complément de leurs équipements et services offerts, les résidences de tourisme doivent obligatoirement proposer au moins 3 services communs. Ainsi, on doit y retrouver : une réception, un service de restauration et une laverie. Cependant, la plupart des résidences de tourisme offrent des installations supplémentaires : salles de sport, piscine, spa et autres infrastructures de loisir.

Quels sont les avantages d’investir dans une résidence de tourisme ?

L’investissement en résidence de tourisme porte des promesses de rentabilités, de sécurité de l’investissement, d’avantages fiscaux et bien d’autres. Il y a en effet plusieurs avantages à investir dans une résidence de tourisme.
Les principaux avantages sont : 

Emplacement du bien 

C’est l’essence même de la résidence de tourisme : profiter de l’attractivité touristique du lieu d’implantation. Qu’il s’agisse de tourisme de loisir, culturel ou d’affaire, les résidences de tourisme bénéficient d’un emplacement de choix. Ce qui, pour un investissement locatif de courte durée, n’est pas banal. En effet, plus le lieu est fréquenté, plus la probabilité de vacance locative est faible. Investir dans une résidence de tourisme assure donc, à l’investisseur, que son bien sera bien loué.

La fiscalité avantageuse

En ce qui concerne les résidences de tourisme, les avantages fiscaux en valent le détour.
Bien qu’elles ne soient plus éligibles au dispositif censi-bouvard permettant aux propriétaires de bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 11 % du prix du bien (dans la limite d’un investissement de 300 mille euros), l’investissement locatif en résidence de tourisme permet de récupérer la TVA.
Par ailleurs, l’investissement locatif en résidence de tourisme, malgré le complément de revenu qu’il représente, n’a pas une grande incidence sur l’impôt sur le revenu. En effet, l’investisseur bénéficiant du statut LMNP déclare ses revenus locatifs déduction faite des charges dont les intérêts d’emprunts. Ce qui, avec les autres avantages liés à ce statut, permet un impact limité sur la base imposable.

BON A SAVOIR :
Contrairement au schéma LMNP, le BIC PARA HÔTELIER permet dans la plupart des cas de bénéficier : de la défiscalisation de l’investissement (loi Madelin), de récupérer la TVA (20%) sans contrainte particulière, d’être exonéré de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière), de bénéficier de la non tunnélisation des amortissements, de la déduction des charges sans exception, d’un régime de plus values favorables, d’un régime de donation succession favorable (loi Dutreil), Et dans certains cas, de bénéficier de l’imputation des déficits d’exploitation sur le revenu global du propriétaire.

Les revenus locatifs

Bénéficiant d’un emplacement de choix, les résidences de tourisme connaissent un taux de vacance assez bas. Ce qui est idéal pour un investisseur. En outre, il existe traditionnellement un bail commercial entre l’exploitant et l’investisseur pour une durée pouvant aller jusqu’à 12 ans renouvelables. L’investisseur est donc assuré de recevoir un loyer que le bien soit occupé ou non, et ce, sur une période assez conséquente. La rentabilité offerte peut aller généralement jusqu’à 4.5 % sur ce type de bien, ce qui permet de couvrir les charges de l’investissement dont les mensualités du prêt et de dégager un complément de revenu.

Autre modèle, les loyers déplafonnés : Ce modèle de gestion locative permet aux propriétaires de profiter pleinement du rendement locatif des chalets proportionnellement aux performances du marché.

La possibilité de séjourner 

L’investissement locatif en résidence de tourisme permet, par convention avec l’exploitant, de séjourner dans son bien quelques semaines par an. L’investisseur peut donc occuper son bien, un bien similaire, ou parfois, une autre résidence gérée par l’exploitant à un endroit différent. Cette possibilité d’occupation permet au propriétaire de s’offrir des vacances à moindre coût.

La gestion locative 

Contrairement au meublé de tourisme, la résidence de tourisme est obligatoirement gérée par l’exploitant. Que ce soit par le biais d’un bail commercial ou un mandat de gestion, l’investisseur n’a pas à se soucier de cet aspect. L’exploitant a à sa charge, la signature du bail, la perception du loyer, les états des lieux d’entrée et de sorties, les remises des clés et tous les autres aspects relatifs à la mise en location du bien.

Quels sont les inconvénients d’investir dans une résidence de tourisme ?

Si les avantages de l’investissement locatif en résidence de tourisme semblent reluisants, il existe des inconvénients à ne pas négliger.

L’usage du bien 

Les résidences de tourisme sont construites à cette seule fin. Contrairement au meublé de tourisme, il n’est pas possible d’en changer l’usage pour le convertir soit en location de longue durée ou en habitation pour le propriétaire. Ce qui peut s’avérer contraignant si le mode de gestion ne satisfait pas l’investisseur.

Le revers des avantages fiscaux

La fiscalité avantageuse des résidences de tourisme ne va pas sans conditions. En effet, l’investisseur est soumis à certaines obligations. Dans le cadre du statut LMNP, les revenus locatifs ne peuvent pas dépasser 230.000 € par an et ne doivent pas constituer plus de 50% des revenus globaux. Autrement, un autre régime fiscal moins avantageux s’applique. D’autre part, la récupération de TVA oblige à conserver le bien pendant 20 ans ! Toute cession du bien avant ce délai oblige l’investisseur à rembourser le montant déduit à l’administration fiscale.
Quant aux loyers issus de l’activité para-hôtelière, ils sont aussi assujettis à la TVA. L’application de la TVA est obligatoire dès lors que les recettes excédent 33 100€ et optionnelle si les recettes sont inférieures. La déclaration trimestrielle de la TVA permet la récupération de la TVA sur l’investissement (Terrain et chalet).

Le plafonnement des loyers dans le cadre d’une résidence de tourisme en LMNP avec bail commercial

Afin de proposer le paiement d’un loyer sans tenir compte des éventuelles vacances du bien, les promoteurs ont une méthode. En effet, la location des résidences de tourisme est normalement sujette au taux d’occupation en fonction des saisons. Les saisons hautes générant plus de revenus que les saisons basses. Les investisseurs qui reçoivent un loyer fixe toute l’année via le modèle perdent le bénéfice de ces fluctuations. De plus, afin de déterminer le montant du loyer, l’exploitant base son calcul sur un loyer plafonné qui s’avère parfois éloigné de la réalité. Il existe d’autres moyens de gestion permettant d’éviter le plafonnement de loyer. C’est le cas de la gestion par mandat de gestion ou de la gestion via un Groupement d’intérêt économique, qui permettent aux propriétaires de conserver leur rôle de décisionnaire et profiter de loyers déplafonnés.

La gestion locative au moyen du bail commercial

Conclu pour une durée pouvant aller jusqu’à 12 ans renouvelables, l’investisseur qui fait gérer son bien dans le cadre d’un bail commercial l’abandonne presque à l’exploitant. Ce dernier détermine quels travaux effectuer et à quel moment. Il peut également engager d’autres dépenses qu’il répercute sur le loyer à verser au propriétaire. Cet aléa rend illusoire la promesse de stabilité de loyers faite à l’investisseur. De même, il est courant que les exploitants essaient d’obtenir une réduction de loyer, au cours du bail, pouvant aller jusqu’à 50 %. Pire encore, en cas de force majeure, tel que cela a été le cas lors des mesures prises par le gouvernement pour lutter contre le Covid-19, le versement du loyer peut être totalement suspendu.

Faut-il investir dans une résidence de toursime avec ou sans bail commercial ?

En ce qui concerne l’investissement locatif en résidence de tourisme, le bail commercial est l’option la plus utilisée. Cependant, bien que cela puisse présenter des avantages, les inconvénients sont non-négligeables. La situation de l’exploitant peut se dégrader au cours du bail par exemple. Pierre & Vacances est, à ce jour, une triste illustration des limites de ce modèle. Les difficultés financières de l’exploitant laissent les propriétaires dans une situation compromettante.

Une alternative existe : le mandat de gestion. Si le noyau dur reste le même, la gestion locative offre plus de souplesse notamment, grâce à une durée fixée librement par le propriétaire. Par ailleurs, le mandat de gestion permet au propriétaire de bénéficier de la réalité du marché. Le loyer étant déplafonné, le propriétaire peut ressentir les effets vertueux de la haute saison et anticiper les basses saisons. Le propriétaire perçoit l’intégralité des loyers, après déduction des charges liées à la gestion. Enfin, une gestion locative par mandat de gestion, permet au propriétaire, de séjourner dans son bien sans que cela ne soit perçu comme un loyer en nature.

Le mot de la rédaction 

Comme tout investissement, l’investissement locatif en résidence de tourisme présente des avantages et des inconvénients. Tous ces éléments doivent être pris en compte dans l’appréciation du projet. Les conseillers de l’île aux pins sont à l’écoute. Investir en résidence de tourisme avec un mandat de gestion permet de garder le contrôle sur la gestion de son bien. L’île aux pins propose ce mode de gestion dans le cadre d’un GIE permettant à chaque propriétaire d’être représenté dans la gestion du domaine.