LMNP avec bail commercial versus loyers déplafonnés : vers un modèle plus attractif ?

Date de parution : 07/02/2022
Accueil du Parc Résidentiel de Loisirs, l'île aux pins

Investir dans l’immobilier locatif est aujourd’hui une possibilité bien ancrée dans l’imaginaire collectif. En effet, pour tout particulier, l’idée de devenir propriétaire d’un bien qui en plus augmenterait ses revenus est plus qu’attrayante. La réalité peut, cependant, s’avérer moins idyllique. En effet, la gestion locative autonome d’un bien peut vite devenir un fardeau pour le propriétaire. Trouver un locataire, collecter les loyers, s’occuper de l’entretien du bien, établir les contrats de bail, les états des lieux d’entrée et de sortie,des tâches qui peuvent vite s’avérer écrasantes.

Si l’on ajoute à cela les risques de vacance locative ( période qui sépare le moment où le locataire quitte le logement, et le moment où un autre locataire va de nouveau s’y installer) ainsi que le risque non négligeable d’être victime de squatteurs, l’idée d’investir dans un bien pour le mettre en location peut devenir anxiogène.

Pour pallier ces désagréments, la gestion locative vend une promesse de sérénité pour le propriétaire. Les acteurs de l’immobilier de tourisme sont aussi ingénieux les uns que les autres dans leur offre de service. Cela va de la recherche de locataires à la mise en œuvre de procédures d’éviction en passant par la rédaction d’actes. Cependant, cela ne va pas sans contrepartie. Le propriétaire doit verser des commissions au gestionnaire et, celles-ci peuvent être plus ou moins onéreuses en fonction du prestataire. Toutefois, en matière d’investissement dans l’immobilier de tourisme, le schéma diffère. En effet, ici, la faculté à gérer soi-même son bien est généralement écartée. Il est traditionnellement proposé à l’investisseur, un modèle de loueur LMNP à bail commercial ou alors d’autres types de gestion.

L’investissement en résidence de tourisme – statut LMNP

L’acronyme LMNP fait référence aux loueurs en meublé non professionnels. Il s’agit de personnes possédant un ou plusieurs biens meublés qu’ils proposent à la location à condition que :

  • Les revenus annuels n’excèdent pas 23000€
  • Les revenus locatifs ne constituent pas plus de 50% des revenus du foyer fiscal

Il s’agit donc d’un statut assez spécifique réservé aux loueurs d’un certain type de biens dits « meublés ». Pour être considéré comme un bien meublé, celui-ci doit disposer de tous les équipements et installations nécessaires à la vie quotidienne (meubles, appareils divers, linge, lampes, produits d’entretiens etc.). Ceci est souvent le cas des résidences de tourisme. En effet, ces logements sont aménagés de telle sorte que les vacanciers puissent y reproduire les gestes du quotidien. Le but recherché étant de réduire le temps d’adaptation et de profiter pleinement de son séjour. Quelles sont donc les modalités de l’investissement en résidence tourisme avec un statut LMNP ?

Avec bail commercial

Ce mode de mise en location du bien acquis est assez plébiscitée. En effet, dans la plupart des projets immobiliers d’envergure, un promoteur immobilier édifie les biens et les revend à des particuliers. Le projet appartient typiquement à des acteurs tels que Pierre & vacances, Belambra, ou autres. Dans ce modèle, l’investisseur acquiert un bien qu’il donne ensuite en bail à l’exploitant. Puisqu’il s’agit de baux commerciaux, ceux-ci ont une durée allant de 9 à 12 ans renouvelables. Ceci procure un certain sentiment de sécurité liée à la certitude de percevoir un loyer sur une période considérable ; et ce, que le bien soit loué ou non. Mais est-ce bien le cas ?

Certes, en théorie, le bail commercial au sein d’une résidence de tourisme permet d’entrevoir la perspective de se constituer un patrimoine tout en étant assuré de profiter du rendement de son investissement. Et ce, tout en bénéficiant d’avantages fiscaux, tels que récupération de la TVA grâce au bail commercial de l’exploitant, d’un régime fiscal avantageux des bénéfices ou la possibilité de profiter de son bien. Sans oublier que le propriétaire est déchargé de toutes les tâches de gestion. Mais que cachent toutes ces belles promesses ?

 

  • Le plafonnement du loyer : le propriétaire qui opte pour un bail commercial se voit offrir un loyer permettant une rentabilité généralement plafonnée à 4%. Le loyer est revu uniquement selon les modalités du contrat et à des périodes déterminées d’avance, ce qui peut ne pas refléter la réalité du marché. Par ailleurs, un raisonnement logique voudrait que l’exploitant qui a vocation à proposer le bien loué à la location saisonnière, essaie d’obtenir le loyer le plus bas afin de pouvoir se faire une marge et rentabiliser son propre projet. Au final, la promesse de revenus réguliers emporte avec elle une part du but premier d’un investissement locatif : rentabilité pour le propriétaire.
  • La gestion souvent opaque du bien : En effet, le bien qui est loué successivement aux vacanciers se dégrade inexorablement. Or, il est difficile pour le propriétaire de savoir dans quel état est son bien à l’issue de chaque séjour. Il n’a donc pour seule référence, la parole de l’exploitant. De plus, celui-ci lui imputera tous les frais de maintenance sur les revenus locatifs déjà bas. Entre le renouvellement du bail souvent facturé sous prétexte de travaux de rénovation, des indemnités d’éviction et autres frais, le revenu locatif déjà plafonné peut encore réduire considérablement.
  • La jouissance limitée du bien : bien souvent, il est donné au propriétaire, la possibilité d’occuper son bien ou un bien similaire quelque fois par an sans verser de loyer. Ce qui n’est pas clairement mis en évidence dans ce cas de figure, c’est le fait que le coût du séjour est considéré comme un loyer versé en nature. Ledit loyer en nature ne bénéficiant pas de la même fiscalité que les autres loyers, et venant une fois de plus amputer le revenu locatif; ce qui force plusieurs propriétaires à renoncer à l’occupation de leur bien.
  • La solvabilité de l’exploitant : si le bail commercial suggère un revenu stable pendant une longue période, cela va sans compter de la situation financière de l’exploitant. L’affaire médiatisée de Pierre & Vacances est une triste illustration des limites de ce modèle. En effet, la situation de l’exploitant peut se dégrader de manière parfois irréversible au cours du bail. Cette situation, qui peut survenir comme tout autre cas de force majeure, rend conditionnel le versement du loyer. Le propriétaire se retrouve alors engouffré dans des procédures judiciaires et administratives.
  • La revente du bien : Le propriétaire qui décide de céder son bien ne suit pas la procédure classique. Ici, l’engagement de revente, si c’est le cas, est signé avec l’exploitant. Le propriétaire, qui n’est donc pas maître des négociations, pourrait subir des pertes considérables.

Au vu des éléments précédents, le modèle du bail commercial auprès d’un exploitant semble être une bonne mauvaise idée. Mais quelles sont les autres possibilités ?

Le modèle de gestion locative sans bail commercial

 Ce modèle de gestion peut prendre la forme d’un GIE (groupement d’intérêt économique).

Comment ça marche ? Le GIE a vocation à rassembler en son sein des personnes différentes ayant des intérêts communs. Cette mutualisation permet souvent de réduire les coûts d’exploitation et d’augmenter les bénéfices pour les membres.

Dans ce schéma de gestion, les propriétaires intègrent une copropriété horizontale ce qui garantit une résidence de tourisme d’exception qui respecte les standards de l’hôtellerie dans le temps.

L’un des avantages les plus palpables de cette configuration, est la visibilité qu’elle offre sur la gestion du bien. Ce modèle de gestion locative permet aux propriétaires de profiter pleinement du rendement locatif des chalets proportionnellement aux performances du marché. Comme le ferait un exploitant de résidence services, le GIE met en œuvre, tous les moyens commerciaux nécessaires à la vente de séjours tels que : les plateformes de réservation téléphonique et digitale, la gestion des TO et OTA, le marketing, la création et la distribution de newsletters, l’accueil des vacanciers, les inventaires, la mise à disposition du linge de lit, etc. Chaque propriétaire profite donc pleinement du rendement de son bien, en toute transparence avec le marché. Si le marché est baissier, le loyer sera revu à la baisse ou alors l’exploitant déposera son bilan à défaut d’une marge commerciale suffisante.

La gestion locative sans bail commercial concilie ainsi les avantages qu’offrent la gestion locative, tout en garantissant au propriétaire, un vrai droit de regard sur son bien. Qu’il s’agisse de gestion, de jouissance, ou de cession, le propriétaire est maître des lieux.

Des projets tels que l’île aux pins, sont des exemples parlant en la matière. Le Groupement d’Intérêt Économique (GIE) du Domaine de l’île aux Pins regroupe les propriétaires de chalets et permet la mise en commun de moyens financiers, humains et matériels. Il assure à ses adhérents -de petites entreprises commerciales- de se développer à moindre coût, tout en conservant leur indépendance. Les investissements et les charges qu’une petite société ne pourrait pas assumer seule deviennent possibles dans le cadre d’un GIE où les coûts – mais aussi les infrastructures – sont partagées entre tous les membres, notamment : le service marketing, la gestion des sites internet, la gestion locative, la maintenance des chalets, etc… Mais surtout, il permet à ses adhérents de bénéficier de loyers déplafonnés.